Олег Майборода про розвиток промислових зон

Для того щоб зрозуміти, як Київ буде розвиватися в найближчі роки, слід для початку усвідомити дві прості речі. Про першу вже давно говорять і учасники будівельного ринку, і представники влади, але поки караван йде, цей факт весь час залишається десь на межі поля зору. А справа ось у чому: столиця майже вичерпала доступний для забудови земельний ресурс. Вільних ділянок стає все менше, і не за горами ситуація, коли ущільнюватися далі без шкоди для вільних від забудови зон вже не вийде.

Другий факт, напевно, багатьох розчарує, але проти правди не попреш. А полягає він ось у чому: нове житло в Києві дуже затребуване. І вся сумнівно аргументована істерія навколо уявного перенасичення та очікуваного обвалу ринку (який, до слова, навряд чи призведе до обвалу цін - ось невдача) - це не більш ніж нагнітання ситуації. 

Аргументи такі. По-перше, це співвідношення площі житла на одного мешканця міста з 2,8 млн, офіційно зареєстрованих ще в 2013 році. Навіть з урахуванням цих явно застарілих даних на одного киянина припадає лише 20 кв. м. житла. У той час як у великих містах Європи та США ця цифра як мінімум удвічі, а подекуди і вчетверо більша. 

По-друге, нові будинки, які будуються в Києві і в яких різного роду експерти якимось чином виявляють десятки тисяч нерозпроданих квартир, користуються стабільним попитом. Ми це бачимо за своїми показниками продажів. І нам слабо віриться, що у інших якісь об'єкти стоять нерозпроданими, але вони з дивною завзятістю продовжують будувати нові. Гроші на будівництво, мабуть, отримуючи з повітря.

Помилковий шлях

Звичайно, не всі з тих, хто потребує нового помешкання в Києві, можуть дозволити собі його тут і зараз. Але це не означає, що вони не зможуть придбати його за рік, п'ять років або десять. Так чи інакше, висновок тут може бути тільки один: нові площі в столиці будуватимуться і будуть знаходити свого покупця.

Але де будувати це саме нове житло? Теоретично у забудовників є три шляхи. Перший - звернути свою увагу на заморожені об'єкти, яких по місту налічується близько двох сотень. Втім, закінчувати чужі недобудови учасники ринку беруться вкрай неохоче. Ми в Укрбуді за останні п'ять років добудували чотири таких проекти, і прекрасно розуміємо сумніви колег. Бодай через ту величезну кількість фінансових, юридичних і технічних труднощів, з якими пов'язане доведення до розуму чужого дітища і забезпечення житлом тих інвесторів, які вже встигли віддати свої гроші попередньому забудовнику. Крім того, деякі об'єкти добудувати просто не вийде: якісь починали будуватися самовільно, якісь через застаріння конструкцій або невідповідность будівельним нормам буде простіше знести і почати заново.

Другий варіант - взятися за реновацію та оновлення житлового фонду, який вже вичерпав свій термін експлуатації. Адже ця ситуація теж підбирається до критичної позначки - в Україні дві третини всіх будівель служать понад півстоліття. Здавалося б, чому не вирішити одну проблему за рахунок іншої? Адже ми постійно чуємо такі пропозиції від тих же депутатів Київради, хіба ні? На ділі ж реалізувати цей задум дуже непросто. Не буду вдаватися в подробиці, але якщо коротко - центральна та місцева влада поки не створили умов і механізмів для ефективного відновлення житлового фонду. Куди і на яких умовах відселяти людей? Як бути з тими, хто проти реновації? Перебудовувати по одному будинку або зносити цілими кварталами? Чи компенсувати витрати на будівництво підвищенням поверховості? А що тоді робити із збільшеним навантаженням на соціальну та комунальну інфраструктуру? Поки чітких відповідей на ці питання немає. Хоча знайти їх місту рано чи пізно все ж доведеться.

Іржавий пояс столиці

І ось підходимо до третього можливого шляху: промислові зони. Їх у Києві чимало, вони займають близько 10% всієї території міста. Для житлового будівництва придатна тільки чверть ділянок - за оцінками столичних чиновників, це приблизно 1800 Га. Проте це все одно колосальні обсяги.

Що являють собою ці території в даний час? Більшість підприємств закриті або працюють частково. Їх території або занедбані, або використовуються в кращому випадку для складування непотребу. При цьому велика частина промзон знаходиться у володінні приватних власників. І з ними забудовники можуть працювати на звичних для ринку умовах: віддаючи частину побудованої житлоплощі або прибутку.

У той самий час робота на території промзон дає девелоперам більше свободи, так як йдеться в цьому випадку частіше не про точечну, а про квартальну забудову. В таких умовах можна говорити не просто про будівництво будинків, а про створення абсолютно нового життєвого середовища - з сучасними містобудівними та архітектурними рішеннями. Сьогодні в Києві вже є кілька прикладів створення нових кварталів на місці промзон, і з часом їх кількість буде зростати.

Освоєння промислових територій дає забудовникам ряд переваг, іноді не дуже очевидних. Як мінімум це наявність необхідної інженерної та транспортної інфраструктури, причому доволі потужної, оскільки розрахована вона на задоволення чималих виробничих потреб. Друге - земля під промисловими будівлями вже готова до серйозних навантажень, що дещо спрощує котлованні роботи.

У столичних реаліях має велике значення ще один момент - освоєння промзон не несе жодних незручностей для населення, а відтак не буде супроводжуватися вже звичними всім протестами. Само собою, можуть знайтися шукачі легкого піару та міські божевільні, які почнуть кричати про "вбивство" колись потужного підприємства. Але давайте говорити прямо: якщо промзона роками мертва, і навіть її власник не бачить передумов до її відродження (інакше він просто не буде погоджуватися на будівництво), то і шкодувати про те, чого не трапиться, нема чого. Тим більше що індустріальні зони - це не завжди заводські цехи, а й, наприклад, ряди складських споруд.

Звісно, є і мінуси. Головний з них - це необхідність створення додаткової соціальної інфраструктури - шкіл, лікарень, дитсадків. І якщо власну освітню установу забудовник цілком може побудувати сам, то ту ж проблему з медичним забезпеченням належить вирішити вже муніципальній владі.

Підсумовуючи, варто зазначити, що той шлях, на який Київ тільки стає, багато столиць Старого світу, такі як Лондон, пройшли ще в кінці минулого століття. Тоді вони  так само давали друге життя розташованим в межах міста індустріальним зонам, перетворюючи їх на комфортний житловий і суспільний простір. Так що рішення не нове: це нормальний шлях еволюції будь-якого європейського міста, яке продовжує рости і розвиватися.